中信证券：金价或有由流动性驱动的反弹机会
从张望到入场，，，，，越来越多通俗购房者正在改叛变奏。。 。。。 。。2026 年 " 金三银四 "，，，，，上海二手房市场成交显着放量：有人为孩子入学抢时间，，，，，有人踩着周期回归市场。。 。。。 。。在数据与情绪交织之中，，，，，一轮 " 刚需为主 + 改善跟上 " 的买房潮，，，，，正在悄然睁开。。 。。。 。。买房故事：" 等不起 " 的学区房韩晓把买房这件事，，，，，形容为 " 一场拖不起的长跑 "。。 。。。 。。她和丈夫都是 "90 后 "，，，，，从山东来到上海打拼，，，，，已经租房生涯凌驾十年。。 。。。 。。孩子出生后，，，，，这件事最先变得详细而紧迫——不再是 " 要不要买 "，，，，，而是 " 到什么时间就必需买 "。。 。。。 。。今年 3 月，，，，，他们在徐汇区签下了一套总价 300 多万元的老屋子。。 。。。 。。屋子楼龄偏大，，，，，甚至还需要重新装修。。 。。。 。。" 我们看房着实已经三年多了。。 。。。 。。" 韩晓回忆，，，，，从孩子出生最先，，，，，她就频仍收支中介门店、登录看房软件，，，，，" 前几年一直想着等等，，，，，说未必还能再跌一点 "。。 。。。 。。今年，，，，，真正改变她决议的，，，，，不是价钱，，，，，而是时间。。 。。。 。。" 探询下来，，，，，大部分热门学校都要‘人户一致’，，，，，并且入户时间越长，，，，，入学越稳。。 。。。 。。我们算了一下，，，，，若是再拖一年，，，，，孩子入学简直定性就会降低。。 。。。 。。" 她说。。 。。。 。。今年春节后，，，，，市场的玄妙转变也让她意识到窗口正在收紧。。 。。。 。。" 显着感受带看的人多了，，，，，中介也最先说房东不太愿意再降价了。。 。。。 。。"那种原本 " 买方市场 " 的从容，，，，，正在一点点消逝。。 。。。 。。最终，，，，，他们选择脱手。。 。。。 。。" 我们就是最典范的刚需，，，，，要一个自己的窝，，，，，也要一张学校的‘入场券’。。 。。。 。。" 韩晓说。。 。。。 。。相比之下，，，，，张茉的买房路径则是 " 先离场、再回归 "。。 。。。 。。这位 "85 后 " 上海外地人，，，，，在 2022 年卖掉了她名下的唯一住房。。 。。。 。。" 当初卖房就是爆发在疫情之后的炎天，，，，，我老公生意受疫情影响，，，，，周转不过来了，，，，，中介说市场还不错，，，，，我就把屋子挂牌了。。 。。。 。。" 她回忆，，，，，那套屋子最终以 600 多万元成交，，，，，" 厥后许多人说我‘厉害’，，，，，竟然能卖在高点，，，，，但着实我真的不懂周期的，，，，，是出于无奈卖房，，，，，被现实推着走 "。。 。。。 。。卖房解决了生意上的资金问题，，，，，但张茉的生涯质量却显着下降。。 。。。 。。她们一家搬进了原小区周围的一套 " 老破小 " 出租房，，，，，为了节约开支，，，，，租金一直控制在较低水平。。 。。。 。。" 落差照旧挺显着的。。 。。。 。。" 张茉坦言，，，，，从自有住房到租房，，，，，心理上的担心感一直保存。。 。。。 。。已往两年，，，，，她险些一直在看房，，，，，但始终没有下定刻意。。 。。。 。。" 总以为可能还会再跌一点。。 。。。 。。" 她说。。 。。。 。。直到今年 3 月，，，，，她终于再次签约，，，，，花了 400 多万元，，，，，买下一套 100 多平方米的楼梯房。。 。。。 。。" 价钱到了我心里的位置，，，，，我就不想再等了。。 。。。 。。" 她形容这次买房更像是 " 凭感受 "，，，，，但这种感受背后，，，，，着实也有她历时两年多的视察与重复权衡。。 。。。 。。" 我以为自己照旧幸运的，，，，，尚有机会再买回来。。 。。。 。。" 她说。。 。。。 。。从上海链家近期统计数据来看，，，，，像韩晓和张茉这样买在 300 万 -400 万元价位的购房者，，，，，在现在的上海二手房市场中占有主流。。 。。。 。。链家数据显示，，，，，约莫有 83% 的衡宇成交价钱低于 500 万元，，，，，500 万 -800 万元成交占比为 11%，，，，，800 万元 -1200 万元占比仅为 4%。。 。。。 。。成交放量背后，，，，，市场 " 正在修复而非狂热 "市场数据也在印证楼市泛起的微观转变。。 。。。 。。凭证 " 网上房地产 " 数据，，，，，2026 年 3 月，，，，，上海二手房成交量突破 3.1 万套，，，，，创下 5 年来单月新高；；；；；；进入 4 月，，，，，市场热度仍在延续。。 。。。 。。阻止 4 月 15 日，，，，，上海二手房网签套数已达 1.32 万套，，，，，同比增添近 25%；；；；；；其中，，，，，4 月 11 日单日成交抵达 1632 套，，，，，创下近 5 年来单日新高。。 。。。 。。从更详细的节奏来看，，，，，4 月的事情日网签量也一再靠近或突破千套，，，，，市场活跃度维持在高位运行。。 。。。 。。" 网签数据不会骗人。。 。。。 。。" 在宝山区上大板块从业的中介刘齐对记者体现，，，，，他所在片区的成交量较去年年尾提升约 10%，，，，，而价钱已经泛起企稳迹象。。 。。。 。。在他看来，，，，，今年 3、4 月的市场与去年相比，，，，，最大的转变在于 " 信心回来了 "。。 。。。 。。" 去年许多客户是看但不买，，，，，今年显着是看完就谈，，，，，谈完就定。。 。。。 。。" 他说。。 。。。 。。上海链家五里桥店店总冯全富提供了一组数据：今年 3 月，，，，，其门店成交量抵达 40 多单，，，，，较 1 月翻倍增添；；；；；；而进入 4 月，，，，，这一趋势仍在延续。。 。。。 。。据冯全富视察，，，，，4 月以来，，，，，购房群体的结构正在爆发转变。。 。。。 。。"3 月份，，，，，300 万— 400 万元区间是绝对主力，，，，，占比凌驾 60%，，，，，基本都是‘ 90 后’刚需客户。。 。。。 。。" 冯全富体现，，，，，这类客户大多已立室，，，，，家庭里近年有孩子出生，，，，，焦点诉求是在预算内兼顾学区与地段，，，，，" 小户型、总价可控、未来好出租、也好脱手，，，，，是他们的配合思量 "。。 。。。 。。但到了 4 月，，，，，市场最先泛起 " 升级 "。。 。。。 。。" 我显着感受到，，，，，800 万— 1000 万元区间的成交多了起来。。 。。。 。。" 他说，，，，，一些此前出售小户型的业主，，，，，最先向更高总价段置换，，，，，改善型需求最先接力。。 。。。 。。他举例称，，，，，近期一位客户卖掉原本的两房一厅，，，，，换成两房两厅，，，，，" 就是为了孩子和栖身恬静度 "。。 。。。 。。和去年相比，，，，，冯全富感受到最大的转变就是，，，，，犹豫不决的客户险些消逝了，，，，，" 各人突然都变得坚决起来 "。。 。。。 。。不过，，，，，关于网络上泛起的 " 房东一再跳价 "" 房价上涨 " 等新闻，，，，，冯全富体现，，，，，他所在的板块，，，，，无论是挂牌价照旧成交价，，，，，依然坚持稳固。。 。。。 。。" 是泛起个体房东挂高价，，，，，可是显着高于市场价位的屋子，，，，，险些没有人愿意去看。。 。。。 。。" 冯全富说。。 。。。 。。至于对未来市场的预判，，，，，冯全富从现在的带看量和客户意向出发，，，，，判断在接下来一到两个月上海楼市热度有望坚持稳固。。 。。。 。。刘齐则以为，，，，，" 企稳 " 是或许率事务，，，，，成交量的放大反应出此前被压制的需求集中释放，，，，，但价钱端并未泛起显着上涨，，，，，更多体现为 " 止跌企稳 "。。 。。。 。。" 现在没有泛起猖獗上涨，，，，，只是恢复正常生意。。 。。。 。。"而回到个体层面，，，，，无论是韩晓的 " 等不起 "，，，，，照旧张茉的 " 终于买回屋子 "，，，，，都说明在房地产周期的波动中，，，，，真正推动生意的，，，，，历来不但是价钱，，，，，也有人生阶段、家庭结构，，，，，以及对未来确定性的盼愿。。 。。。 。。（应受访者要求，，，，，文中张茉、韩晓、刘齐均为假名） ( 本文来自第一财经 )