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年最先，，，，，，，中国在都会化上的"刘易斯拐点"最先泛起，，，，，，，中国至今已完成的都会建成区的容纳力总体上已凌驾生齿都会化的需要，，，，，，，都会化 1.0 阶段几近完成，，，，，，，都会化最先进入以存量为主的 2.0 阶段（见下图）。。。。。。那么，，，，，，，都会化的 2.0 阶段和 1.0阶段有哪些差别？？？？？空间都会化水平现实高于生齿都会化水平第一是"生齿减"。。。。。。在都会化 2.0 阶段生齿从农村大规模流入都会的趋势最先变缓，，，，，，，生齿更多的是在都会间流动，，，，，，，越来越多的都会泛起生齿净流出。。。。。。第二是"赤字增"。。。。。。随着基础设施建设完成及升级，，，，，，，一样平常公共服务运维本钱的增添凌驾政府一样平常性税收的增添。。。。。。第三是"投资降"。。。。。。都会基础设施建设基本完成（如"铁公基"），，，，，，，可投资的有用项目变得很是稀缺，，，，，，，大宗的资源型投资迅速降低。。。。。。详细可见下图。。。。。。都会化尾声，，，，，，，投资需求镌汰，，，，，，，卖地收入镌汰，，，，，，，财务支出增添，，，，，，，预算急剧恶化都会化2.0 阶段的三个特征致使 2.0 阶段具有和 1.0 阶段完全差别的财务条件：（1）"生齿减"意味着对都会住房需求的镌汰，，，，，，，在 1.0 阶段很是稀缺的土地不再稀缺，，，，，，，靠卖地为基础设施投资融资这一最主要的途径不再可行；；；；；（2）"赤字增"意味着以税收为焦点的财务收入，，，，，，，成为都会财务是否可一连的要害，，，，，，，若是政府不可确保财务收入的增添凌驾财务支出的增添，，，，，，，都会就会逐渐走向衰退；；；；；（3）"投资降"意味着都会不再需要更多的资源型投资，，，，，，，都会会因"项目荒"缺少借贷，，，，，，，钱币就无法流通支持外地消耗。。。。。。为了知足2.0 阶段的财务条件，，，，，，，都会更新就有了一个更基础的目的——创造可一连的现金流。。。。。。以税收为焦点的都会"营收" 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2.0 阶段，，，，，，，也就是运营型增添阶段，，，，，，，这一阶段实质上是维持都会政府的利润表，，，，，，，都会需要大宗财务收入（revenue）来支持一样平常用度（cost），，，，，，，对应"土地财务"。。。。。。都会的资产端和债务端必需维持相等。。。。。。若是都会公共产品的收入大于支出，，，，，，，这些资产就是正资产，，，，，，，所有者权益增添，，，，，，，资产欠债表扩张，，，，，，，都会就会一直升级；；；；；若是收入小于支出，，，，，，，公共产品就是负资产，，，，，，，都会就必需变卖所有者权益来填补缺口，，，，，，，资产欠债表就会缩短，，，，，，，都会随之衰退。。。。。。财务收入减去财务支出形成财务盈余（profit），，，，，，，财务盈余必需大于即是零，，，，，，，不然就是常说的"财务赤字"。。。。。。都会化的转型从财务角度来讲，，，，，，，就是都会政府从以建设资产欠债表为主，，，，，，，向以维持利润表为主的转换（见下图）。。。。。。若是说高地价是高速增添的函数，，，，，，，那么高利润就是高质量生长的函数，，，，，，，实现高利润的条件是实现高收入。。。。。。都会化转型：资产欠债表到利润表，，，，，，，从高速增添到高质量生长都会资产欠债表（土地金融）和利润表（土地财务）的联动关系注：左侧为都会化1.0 阶段，，，，，，，"土地金融"，，，，，，，建设都会资产欠债表；；；；；右侧为都会化 2.0 阶段，，，，，，，"土地财务"，，，，，，，维持都会利润表。。。。。。资源市场迁徙关于都会政府而言，，，，，，，收入主要来自税收。。。。。。大部分西方国家都会政府是通过直接税，，，，，，，以征收房地产税等为手段获得财务收入，，，，，，，而我国接纳间接税，，，，，，，主要通过企业纳税获得大部分财务收入。。。。。。由于中国是依赖股权融资，，，，，，，在卖地时已经将土地70 年的未来收益贴现，，，，，，，在相当长的时间内很难转向以房地产税为主的直接税，，，，，，，这就决议了中国在都会化转型中一定接纳与其他国家差别的财务路径。。。。。。在蓬勃国家，，，，，，，由于有房地产税，，，，，，，每项物业（包括住宅）都是"税源"，，，，，，，物业越多税收越多；；；；；在中国则相反，，，，，，，物业的增添非但不会带来税收的增添，，，，，，，为住民提供的公共产品增添反而导致财务支出增添。。。。。。在大都蓬勃国家，，，，，，，企业的作用是创造纳税人；；；；；在中国，，，，，，，企业则是税收的直接泉源。。。。。。这就是为什么"招商引资"在中国都会化转型中具有极其主要的意义。。。。。。未来中国都会的竞争，，，，，，，一定是各都会企业间的竞争，，，，，，，企业纳税的几多决议了都会能否存活。。。。。。由于企业金融主要依托股票市�。。。。。。�，，，，，，因此都会化转型在某种意义上也是从土地信用向股市信用转变。。。。。。所有都会更新模式也必需放到转型经济的配景下审阅——有助于政府利润表的，，，，，，，就是好模式；；；；；倒运于政府利润表的，，，，，，，就是坏模式。。。。。。▍"最后一桶金"在公共产品支出大多是刚性支出的条件下，，，，，，，都会利润表（也就是财务收支）能否平衡的要害，，，，，，，就是看能否从企业获得足够的税收。。。。。。企业强，，，，，，，则都会强，，，，，，，这是中国特定的税收制度所决议的。。。。。。而企业的强弱取决于资源的强弱。。。。。。在资源市场上，，，，，，，地价越高的都会，，，，，，，相同企业的估值就越高，，，，，，，都会政府向外地企业注资的能力也就越强。。。。。。随着都会化1.0 阶段的竣事，，，，，，，都会重资产的基础设施建设基本完成，，，，，，，生齿稳固后，，，，，，，土地需求随之镌汰。。。。。。土地是中国大大都都会唯一的"资源"，，，，，，，这些都会若是不可在土地需求消逝前将"资源"转变为可以带来永续收入的权益，，，，，，，未来就一定会像那些资源枯竭的都会一样，，，，，，，在都会化上半场竣事时被镌汰。。。。。。因此，，，，，，，在都会化转型的边际上获得的土地出让金，，，，，，，与之前获得的土地出让金完全差别——它乃是都会化的"最后一桶金"。。。。。。怎样使用这一桶金，，，，，，，决议了一个都会能否完成转型的惊险一跳。。。。。。若是被容易铺张，，，，，，，再想向其他资源市场迁徙转型就会变得极端难题。。。。。。现在，，，，，，，大大都都会更新动用的就是这"最后一桶金"。。。。。。若是这一轮的都会更新不可将"最后一桶金"转变为可以带来永续收入的权益，，，，，，，都会就会陷入恒久的资产欠债表衰退，，，，，，，进而转型失败。。。。。。明确了都会增添转型的内在关系，，，，，，，我们便可以对"好的都会更新"做出三个判断。。。。。。"好的都会更新"一定要最大化土地的净资源收益。。。。。。这意味着要最洪流平地压缩征地拆迁本钱。。。。。。都会更新爆发的收入，，，，，，，实质上是公共产品带来的外溢价值。。。。。。设想一块住宅用地，，，，，，，当初出让时，，，，，，，公共产品只能支持 1 的容积率和 100 元的地价，，，，，，，随着都会基础设施的改善，，，，，，，可以支持的容积率提高到 2，，，，，，，单位容积率价值上升到 200 元。。。。。。若是政府用 200 元从原产权人手中赎回土地，，，，，，，再以 400 元的市价出让，，，，，，，就可以收回公共产品带来的溢价 200 元。。。。。。这 200 元就是都会更新带来的净资源收益。。。。。。若没有新增的公共产品支出，，，，，，，土地收益就可以完全用来投资企业，，，，，，，一次性的资天性收益转为可一连的税收和分红。。。。。。若是都会更新模式不可将赎回土地的本钱控制在 200 元以内，，，，，，，净资源收益就会镌汰。。。。。。许多人以为土地出让金只要能笼罩都会更新的所有本钱就意味着财务平衡，，，，，，，这是完全过失的。。。。。。政府在更新中失去的增容收益 200 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百度允许：如遇虚伪诓骗，，，，，，，助您****(责编：陈奕裕、邓伟翔)

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